万科剥离松花湖度假区及万冰雪管理平台75%股权予香港中旅，既是企业“瘦身健体”的战略选择，也折射出房地产行业调整期“文旅+地产”模式的转型阵痛。

十年布局终转手：万科冰雪业务的崛起与战略剥离

据界面新闻报道，8月26日，香港中旅与万科旗下长春万科、万科酒管签订股权转让协议，收购吉林松花湖国际度假区开发有限公司及北京万冰雪体育有限公司75%股权。据业内知情人士透露，交易已基本完成，具体金额尚未对外公布。此次交易涉及的两大核心资产中，松花湖度假区坐落于吉林市丰满区，地处北纬43度“冰雪黄金纬度带”，占地220公顷，拥有50条雪道（总长55公里），日接待能力达1.5万人次，配套西武王子大饭店、瞻云Salomon酒店及商业街区，已获国家级4A景区、国家级滑雪旅游度假地认证；万冰雪公司作为轻资产运营平台，业务涵盖雪场开发策划、建设咨询、运营管理等全流程，2024-2025雪季参与管理7家滑雪度假区，运营雪道115条，滑雪面积390公顷，年接待游客近200万人次。

过往资料显示，万科与冰雪产业的结缘始于2011年对松花湖项目的考察，2015年吉林松花湖滑雪场正式开业。2017年，万科组建独立冰雪事业部，由集团元老丁长峰带队，将其与商业地产、长租公寓并列为核心新业务，运营吉林松花湖（自持）、北京石京龙（自持）、北大壶（轻资产管理输出）三大雪场项目。彼时，北京成功申办2022年冬奥会，国家提出“三亿人上冰雪”目标，冰雪产业年增速超30%，丁长峰曾评价“万科遇上了行业千载难逢的机遇”。

然而，冰雪产业“投入大、周期长、回报慢”的特性，让万科不得不采取“以地养雪”模式，通过度假区地产销售补贴雪场、酒店等资产的运营。吉林某冰雪行业从业者表示：“目前国内大部分雪场仍处于亏损状态，除基础养护运维外，还需考虑季节性因素，多数开发商依赖雪道之外的收益。”2016-2017年数据显示，松花湖项目雪季营收1.1亿元，度假区地产销售却超3亿元，这种依赖地产反哺的模式为后续发展埋下隐患。2020年，万科冰雪业务收入仅占集团总营收的1.03%，年末公司撤销独立冰雪事业部，将其并入酒店及度假事业部。

近年来，房地产行业深度调整加剧了万科的流动性压力。2024年万科全年亏损494.8亿元，且面临债务集中兑付压力。2024年4月，万科在股东大会上宣布“瘦身健体”计划：除综合住区开发、物业服务、租赁公寓三项主业外，逐步退出其他业务，清理非主业财务投资。冰雪业务因长周期、重资产属性被列入剥离清单，成为战略收缩的必然结果。

补位冰雪赛道：香港中旅的收购逻辑与布局规划

此次交易的受让方香港中旅成立于1992年7月，同年11月在香港上市，是中国旅游集团旗下负责旅游投资和运营的核心板块。2025年上半年财报显示，香港中旅实现收入19.74亿港元，同比下降7.6%；期间亏损7476万港元，同比下降174.5%。细分业务中，旅游景区及相关业务收入8.71亿港元，应占亏损1.12亿港元；旅游证件及相关业务收入1.47亿港元，应占利润6700万港元；酒店业务收入4.29亿港元，应占利润1.02亿港元；客运业务收入5.13亿港元，应占亏损800万港元。

截至2024年底，香港中旅已投资运营约60家国内外景区度假区，涵盖18家5A景区、18家4A景区，代表性项目包括宁夏沙坡头、云南大理洱海生态廊道、新疆天山旅游走廊等，覆盖沙漠、海洋、山地等多种自然景观，但在冰雪旅游板块存在明显短板。通过此次收购，香港中旅直接或间接获得万科旗下6个室外滑雪度假区、1个室内滑雪场及分布在吉林、内蒙古、北京等地的11家滑雪学校，快速补齐冰雪业务短板。

香港中旅副总经理汪凡表示，松花湖度假区拥有成熟客群和完善服务体系，集团将着力把其打造成国际知名旅游度假目的地及中国冰雪旅游新标杆，同时通过收购万冰雪公司获取专业人才队伍与资源体系。据了解，香港中旅计划在收购后扩充雪道数量、更新设备，进一步扩大业务规模。

行业洗牌进行时：房企集体撤离与文旅模式转向

万科剥离冰雪业务并非个例，而是房地产行业深度调整期房企集体收缩文旅板块的缩影。近年来，恒大、万达、融创等曾扎堆布局“文旅+地产”的企业，纷纷通过出售资产回笼资金以缓解流动性压力。万达的撤退最为彻底：2017年将13个文旅项目以438.44亿元出售给融创，77家酒店以199.06亿元转让给富力，后续还持续出售万达广场等商业资产。融创2017年高调接盘万达文旅项目时，董事长孙宏斌曾称文旅是融创的“首选”，但2022年后因陷入流动性危机，文旅资产成为重点处置对象。

值得注意的是，房企大规模撤离后，国有企业尤其是文旅央企和地方国企逐渐成为文旅资产的主要接盘者，推动行业逻辑从“地产驱动”向“专业运营”转变。与依赖地产反哺的模式不同，专业文旅运营商采取长期持有、精细运营的策略，行业正迎来新的发展阶段。

至此，万科冰雪业务易主，既是企业应对行业调整的战略选择，更标志着“文旅+地产”传统模式的式微，文旅行业正加速向专业化、精细化运营转型。

（内容综合自界面新闻及过往公开新闻报道）