158轮竞价拍出86%溢价：前海宅地改写深圳土拍纪录

7月14日下午，深圳前海桂湾片区T201-0232宗地的拍卖现场，12家房企历经158轮竞价，最终由招商蛇口旗下企业以21.55亿元竞得。这宗土地面积仅8287.15平方米、规划建筑面积25600平方米的“迷你”宅地，不仅以86.1%的溢价率创下深圳取消15%溢价上限后的新高，更将楼面价推升至84180元/平方米，改写了深圳土拍市场的历史纪录。

核心区位成争夺焦点：12家房企角逐前海五年首宗纯宅地

作为前海近五年首宗公开出让的纯商品住宅用地，该地块的热度早有预兆。据界面新闻报道，中铁、保利、华润等12家头部房企参与角逐，其核心竞争力源自不可复制的区位优势：紧邻地铁1、5、11号线前海湾站，地处前海“城市新中心”核心的桂湾片区，周边聚集腾讯、华润等总部基地，商业配套涵盖前海山姆旗舰店、万象前海等，且无“双限”束缚与保障房配建要求，为开发商预留了灵活定价空间。

高溢价引争议：楼面价与周边二手房价格现倒挂

中指研究院深圳分院高级分析师孙红梅指出，高溢价成交反映出头部房企对深圳核心地段的战略布局，以及市场对前海核心价值的认可。但这一结果也引发争议：乐有家数据显示，地块周边二手房单价区间为7万-11万/㎡，而该地块按成本测算，保本价需12万/㎡以上，盈利则需13万-14万/㎡，价格预期与现有市场行情存在明显差距。

小地块受追捧：房企拿地转向“精耕细作”

从行业趋势看，这宗“迷你”宅地的高溢价并非孤例。中指研究院数据显示，2025年上半年全国300城住宅用地成交面积同比下降5.5%，但出让金同比增长27.5%，溢价率升至10.2%。深圳中原研究中心高级研究员邹少伟分析，核心区优质地块供应向小面积、低总价倾斜，房企更青睐“快周转”项目以降低风险，这体现了行业从规模扩张向“精耕细作”的转变。

土拍市场分化：核心区高热与外围供应待补

深圳土拍市场的分化特征同样显著。上半年全市仅成交3宗宅地，合计62.71亿元，央国企拿地占比达89%；进入下半年，供应节奏加快，7月7日龙华梅林关一宗“商改住”地块经108轮竞价，以40.74%溢价率成交。据规划，8月初前深圳还将出让龙华、宝安3宗宅地，总起拍价45.5亿元。

乐有家研究中心认为，核心区“小而美”地块或成供应主流，但外围区域仍需补充供应，如深圳沙井、观澜片区的大体量项目近期销售表现良好。这种供需结构的调整，既反映了市场对确定性的追求，也预示着土拍市场将在分化中持续寻找新的平衡点。

结束语：8.4万/㎡的楼面价与周边7万-11万/㎡的二手房价格带形成的张力，或许正是当前房地产市场核心区热度与整体调整期相互交织的缩影。

（内容综合自界面新闻）