近日，深圳知名商业地标皇庭广场被推上司法拍卖平台。这场起拍价30.53亿元的拍卖，不仅搅动了区域商业格局，更将上市公司皇庭国际推向退市风险的边缘。这起事件背后，是企业十年扩张埋下的隐患，也是商业地产转型期的缩影。

核心资产7折开拍：30.53亿起拍的“深圳钻石之心”

皇庭广场的拍卖公告，让这座深圳福田CBD的“钻石之心”成为焦点。作为占据核心区位的商业地标，其北邻市民中心、南接会展中心，与地铁1号线、4号线无缝衔接，4.23万平方米的占地与13.8万平方米的建筑面积内，汇聚了国际奢侈品牌、高端餐饮及潮流业态，常年稳居深圳高端商业版图核心。

图源：资料图

但如今，这座账面价值57.5亿元的资产，却以30.53亿元的起拍价对外出售。对比2024年12月评估的43.61亿元市场价值，此次拍卖相当于打了7折。广东省深圳市中级人民法院公告显示，拍卖将于9月9日至10日进行，标的物涵盖皇庭广场主体及附属设施设备。

资产占比超7成：失去皇庭广场或触发退市预警

对皇庭国际而言，皇庭广场绝非普通资产。公司2024年年报数据显示，该广场账面价值57.5亿元占总资产的72.51%，2024年贡献营收3.69亿元，占全年总营收的56.03%——也就是说，公司超半数收入和七成资产都依赖这一单一项目。

图源：皇庭国际2024年年报

若拍卖成交，皇庭国际将直接面临资产规模缩水、营收断层的危机。更关键的是，根据《深圳证券交易所股票上市规则》，核心资产处置可能导致公司财务指标触及“退市风险警示”情形。截至2025年中报，公司总资产79.3亿元，上半年营收2.9亿元同比下降18.48%，财务抗压能力已显不足。

图源：皇庭国际2024年年报

溯源9年前30亿融资：押注资产的扩张埋下祸根

梳理发现，皇庭国际这场危机的源头，要追溯到2016年的一笔信托贷款。当年3月，皇庭国际子公司融发投资向中信信托借款30亿元，借款期限5年。为获取资金，公司不仅以皇庭广场作为抵押，还将融发投资100%股权质押，并由上市公司及实控人郑康豪提供连带责任担保，几乎押上了核心家底。

拿到资金后，皇庭国际随即启动金融领域扩张：2016年1月计划联合成立10亿元商业地产并购基金，此后又收购同心投资基金、同心小额再贷款公司股权。但随着市场环境变化，信托贷款到期后无法续期，融发投资2021年起陷入违约，债务危机正式爆发。

债务辗转易主：从协商还款到资产强制拍卖

违约发生后，中信信托于2024年3月向法院申请强制执行。同年4月，在法院协调下，融发投资与中信信托达成临时协议：由法院每月从融发投资账户划扣资金，兼顾还款与皇庭广场日常运营。但这一缓冲并未持续太久——2024年7月，法院裁定中信信托将债权转让给光曜夏岚（深圳）投资有限公司，新债权人随即推动资产拍卖。

雪上加霜的是，公司管理层同步出现动荡。2025年6月30日，董事、执行总裁刘海波辞职，仅保留商业顾问职务，核心管理团队稳定性受影响。

跨界转型遇挫：半导体业务占比不足9%难挑大梁

面对债务压力，皇庭国际试图通过跨界转型破局，将目光投向了功率半导体领域。2023年1月，公司联合子公司与安徽巢湖经开区签约，计划投资建设先进CLIP工艺功率器件封装项目，但因合作推进缓慢、关键问题未达成一致，2025年8月27日宣布终止该项目。

此后公司又加快布局：2025年3月与芯茂微电子达成战略合作，涉及电源芯片代理与氮化镓器件开发；8月7日向尊光固态电池增资，切入储能新材料领域。但从2025年中报看，功率半导体业务仅实现营收2417.8万元，占比8.33%，远未形成支撑力，商业运营（50.16%）和物业管理（32.57%）仍是营收主力。

图源：皇庭国际2025年半年报

拍卖暂遇冷：短期喘息后仍需破局

截至9月9日，皇庭广场拍卖尚未有报名及出价记录，这为皇庭国际争取了短暂喘息时间。但市场普遍认为，若后续二次拍卖仍无法避免，公司将直面核心资产流失与退市风险的双重冲击。

对于皇庭国际而言，当前的核心命题已不仅是保住皇庭广场，更需尽快明确转型路径、盘活存量资产、缓解债务压力。这场“渡劫之战”的最终结局，不仅关乎一家企业的存亡，更折射出商业地产企业在行业调整期的生存困境。市场正拭目以待，看这家老牌商业地产公司能否找到破局之道。

（内容综合自皇庭国际往期公开财报、财联社、澎湃新闻等公开新闻报道）