8月21日，越秀服务（06626.HK）公布了2025年中期业绩报告，其财务数据所反映出的盈利变化、业务收入结构，以及在物业费调整、市场拓展等方面的举措，都引发了行业内外的广泛探讨，其中不乏争议之声。

盈利同比降13.7%：营收增长下的盈利隐忧与账款争议

2025年上半年，越秀服务营业收入达19.62亿元。商业收入为3.7亿元，占比18.9%；非商收入15.92亿元，占比81.1%，其中商业运营及管理服务收入3.12亿元，基础物业管理收入7.16亿元，且基础物业管理收入同比增长19.2%。然而，光鲜的营收数据背后，却隐藏着盈利下滑的隐忧。

图源：越秀服务2025年中期业绩

数据显示，上半年该公司股东应占盈利为2.39亿元，相较于去年同期的2.78亿元，同比下降13.7%。毛利从2024年同期的5.07亿元降至4.17亿元，毛利率也从25.88%下滑至21.3%。盈利净额约2.42亿元，同比减少15.6%；净利率为12.4%，同比减少2.3个百分点。

对于盈利下滑，主要归因于广州车位管理费政策性下调，以及基础物管外拓项目增加但新拓项目毛利率较低等因素。这一现象在行业内引发争议，部分观点认为，政策调控虽属外部不可控因素，但企业在拓展外拓项目时，是否应更审慎地评估项目质量与盈利能力，成为值得思考的问题。

在资产负债方面，公司总非流动资产为26.18亿元，总流动资产为43.59亿元，总流动负债为31.48亿元，流动资产净值为12.11亿元。现金及现金等价物约24.43亿元，受限制银行存款约3075万元，应收账款由2024年同期的7.73亿元上升至8.96亿元。越秀服务管理层指出，关联方应收账款天数上升，一是母公司地产项目与民企合作较多，收款较慢；二是工程类智能化业务量加大，按工程进度收款，周期较长。第三方应收账款方面，因外拓项目增加，业务收入增加的同时，周转天数也相应增加，外拓项目账期在60-90天。这使得外界对于越秀服务的资金回笼能力及应收账款管理策略产生不同看法，部分人认为应优化合作模式与收款机制，以保障资金流的稳定。

4个项目物业费提价：2.8元/㎡单价下的“质价相符”之争

在当下物管行业对于“质价相符”的热烈讨论背景下，越秀服务的物业费调整备受关注。据澎湃新闻报道，越秀服务执行董事兼常务副总裁张成皓称，公司目前整体的物管费单价为2.8元每平方米，处于行业相对合理的中高水平，原因在于大部分项目位于核心城市。令人瞩目的是，上半年有4个项目成功实现提价，且暂时未出现降价项目。

这一现象在行业内引发了激烈争议。一方面，支持者认为，在核心城市，随着物价上涨、人力成本增加以及服务品质提升，适当提高物业费是合理的市场行为，能够保障物业服务的质量与可持续性。例如，越秀服务通过打造“人机协同”保洁新模式，提升了服务效率和品质，保洁满意度提升0.9分；全面推行智慧通行，提升了社区安全等级与通行效率，这些服务升级举措为物业费提价提供了支撑。另一方面，反对者则质疑，在行业整体面临成本压力的情况下，部分项目提价是否真正做到了“质价相符”，是否充分考虑了业主的承受能力。毕竟，在一些地区，业主对于物业费的敏感度较高，提价可能引发业主与物业之间的矛盾。

合约面积增4.2%：拓赛道与寻并购中的扩张利弊之辩

截至2025年6月，越秀服务合约面积达9245万平方米，较2024年末提升4.2%，在管面积超7231万平方米，较2024年末提升4.3%。在市场拓展方面，越秀服务积极布局，2025年上半年，其聚焦于公建、TOD、商业办公等优质赛道，成功中标港航大厦、国家管网集团华南公司、广州民俗博物馆、渡江胜利纪念馆等代表项目。

据越秀服务执行董事兼行政总裁王建辉在提及收并购市场时表示，去年秉持审慎原则，而今年上半年开始积极留意市场并购机会。重点关注与公司协同效益高、经营质量和可持续性好、财务规范且估值合理的同业公司，以及上下游相关机会，如智能家居、充电桩、能源管理等，期望在下半年取得成果。然而，对于这一布局，业内也存在不同声音。有观点认为，积极收并购及拓展上下游业务，有助于越秀服务实现多元化发展，提升综合竞争力，例如通过与智能家居企业合作，能够为业主提供更便捷的智慧生活服务，进一步提升服务附加值。但也有人担忧，过快的扩张与多元化布局，可能会分散企业精力，在整合过程中面临文化冲突、管理难度加大等问题，若处理不当，反而会影响企业的稳健发展。

综合来看，越秀服务2025年上半年的业绩，营收增长与基础物管收入的提升是亮眼注脚，但盈利下滑、账款上升等问题也不容忽视。4个项目的物业费提价，在“质价相符”的行业讨论中成为焦点；合约面积的增长与并购计划的推进，也让其扩张路径充满讨论空间。这些争议与探索，不仅是越秀服务一家企业的发展缩影，更折射出物业行业在成本、服务、扩张等多重压力下的转型阵痛。未来，如何在盈利与服务间找平衡、在扩张与稳健中谋发展，将是越秀服务乃至更多物管企业需要持续作答的课题，其走向值得行业内外持续聚焦。

（内容综合自越秀服务财报、澎湃新闻及公开新闻报道）