从2020年上市后的激进拿地扩张，到如今境外公开债违约、现金流告急，港龙中国地产的发展轨迹折射出区域型房企在行业深度调整期面临的严峻挑战。

6月23日公告债务违约 图源：港龙中国地产公告

起家与扩张：家族企业的快速成长之路

港龙中国地产于2007年在常州成立，2019年7月将总部迁至上海，并于2020年7月成功在港交所上市。作为典型的家族企业，吕氏家族在公司股权结构中占据主导地位，吕明持股22.99%担任董事会主席，吕永南和吕志聪父子持股19.31%，吕永茂和吕进亮父子持股13.42%，家族成员间的紧密关系为企业早期发展注入强劲动力，也在一定程度上保障了决策的高效性。

从业务布局来看，港龙中国地产虽在四川、广东、河南等地有所涉足，但长三角地区始终是其业务核心。在行业上行期，这种区域聚焦策略帮助企业快速实现规模扩张，积累了一定的品牌影响力和市场份额。

转折与困境：激进扩张下的发展危机

回顾港龙中国地产的发展，上市似乎成为其命运的转折点。2020年上市当年，公司拿地动作极为激进。在江苏、浙江、安徽、广东及四川购入21宗新的土地，合计约470.78万平方米，使得截至2020年12月31日土地储备达到约1080.9万平方米，而上市前的2020年7月，其土地储备仅390.86万平方米。不仅拿地数量多，高溢价拿地的情况也屡见不鲜。2020年8月，经过97轮竞价，以4.61亿元拿下义乌廿三里街道地块，溢价率31.7%；同月，经过107轮报价，以93%的溢价率拍下盐城地块；10月，历经7小时激战，8亿元摘得如皋烫金地块，溢价率达77%并刷新板块楼面价纪录。值得注意的是，这些激进的拿地行为均发生在“三道红线”刚刚出台之时，为后续发展埋下隐患。

激进扩张的后遗症很快显现。从2021年开始，港龙中国地产的扩张之路急转直下，土地储备持续减少。截至2021-2024年底的土地储备面积分别为984.64万平方米、753.11万平方米、508万平方米、401.84万平方米，四年间土地储备萎缩超60%。与此同时，销售额曲线与土储缩水轨迹高度吻合。上市前的2019年，合约销售额为234亿元，2020年增长至313.18亿元，而在2021-2023年，合约销售额分别为300.41亿元、130.04亿元、122亿元，到2024年更是跌为两位数，仅54.09亿元，与2020年相比跌幅超过八成。今年前5个月，实现合同销售金额22.5亿元，预期全年仍将维持两位数。

压力与应对：财务困境下的现实抉择

在财务状况方面，港龙中国地产面临着巨大的流动性压力。截至2024年12月31日，本金总额约1.93亿元（截至2025年5月31日：约2.87亿元）的计息银行及其他借款尚未按期偿还，已触发2025年11月票据违约事件；若干计息银行及其他借款9.3亿元变为须依要求偿还。在现金层面，截至2024年12月31日，现金总额仅为8.39亿元，还包括受限制现金、已抵押定期存款等，而2023年同期这一数据约为18.36亿元。营收盈利情况也不容乐观，2024年收益约为82.54亿元，同比下降约53%；净亏损约为9.82亿元，而2023年同期净利润为7.18亿元；2024年毛损率约2%，2023年同期则为毛利率约14%，首次出现亏损。

面对流动性压力，港龙中国地产表示为保留项目交付所需的资金，预期将无力支付2025年11月票据的利息。这种“弃债”保交付的选择，虽显无奈，但也体现出企业在困境中保障民生、承担社会责任的担当。同时也应看到，当前国家和地方层面正不断出台房地产支持政策，从优化预售资金监管到提供金融支持，为房企缓解资金压力、推动项目建设创造有利条件。

启示与展望：行业转型中的发展方向

港龙中国的发展困局，不仅是其自身经营策略与行业环境变化相互作用的结果，也为众多区域型房企提供了深刻的启示。在行业深度调整期，企业需更加注重战略规划的科学性，平衡扩张与风险控制，避免盲目激进的投资行为。同时，优化区域布局、多元化业务发展，有助于降低单一市场波动带来的风险。

目前，房地产行业正朝着平稳健康的方向转型，市场信心也在逐步恢复。房企应积极顺应行业趋势，加强产品创新和服务提升，以品质赢得市场；合理利用政策支持，积极探索债务重组、引入战略投资者等方式，化解流动性风险，实现可持续发展。

（内容综合自新京报。）