外地民企入局，84.21公顷旧改项目引关注

近日，深圳公共资源交易中心一则公告引发地产界广泛关注。深圳市领瑞实业发展有限公司成功中标龙岗区吉华街道三联社区土地整备利益统筹项目。经深入调查，中标企业背后的实际控制者为湖南福天兴业投资集团。这一外地民企的入局，在深圳旧改市场激起层层涟漪。

三联社区项目堪称深圳东部近年来的“巨无霸”旧改项目。其土地整备范围达84.21公顷，规划总容积达32.95万平方米。项目所处位置十分关键，紧邻水官高速、布龙路、布澜路，西临轨道5号线，南临轨道14号线，北部为三联郊野公园，南接石芽岭公园。但长期以来，该片区作为典型工业腹地，呈现出低矮厂房与城中村交织的景象。早在2020年8月，该项目便被列入《深圳市2020年度城市更新和土地整备计划》，成为市级重点推进的利益统筹项目。

5.72亿土地整备资金，32.95万㎡规划容积藏细节

从项目细节来看，利益统筹实施范围面积达84.21公顷，采用“货币补偿+留用土地”方式实施土地整备，土地整备资金合计约5.72亿元。整个项目将为村股份公司提供总计约12.56万平方米的优质回迁物业，涵盖厂房、宿舍和商业等多种业态，总估值高达约23.9亿元。

规划方案显示，项目有三块留用土地，包括两块二类居住用地和一块普通工业用地。两宗居住用地分别占地约2万㎡和近1.5万㎡，均配备6班幼儿园。教育设施用地占地1.22万㎡，将建设一所27班九年一贯制学校，且“建设费用的60%由合作方支付”。另一宗工业用地面积2.7万平方米，规划为普通工业用地。

深圳乐居行资产评估报告指出，居住用地项目整体定位为“中档住宅区”，以市场表现最好的75-89平方米的中小户型户为主，保证项目的持续消化走量；并打造中大面积段中110-144平方米的热销产品，作价格标杆，拔升项目住宅形象；同时配备部分40-60平方米小户型，满足各客户群体需求。另一宗居住用地则定位为“创意工作+创意生活”高品位的产业聚集区，将设计研发、广告创意等文化创意业形成完整的产业链，打造花园式智慧办公创意园。根据深圳乐居行评估，项目的总建设周期约为5年。

福天兴业66%持股落子深圳，“院子系”产品能否复制成功？

福天兴业投资集团对于深圳市场而言，是一张新面孔。其成立于2010年，是湖南省政府重点支持的民营企业，集团业务横跨地产开发、生态环保、产业互联网等多个领域，地产板块至今累计开发物业面积超过600万平方米。

此次中标主体深圳市领瑞实业发展有限公司的股权演变颇具故事性：最初由佳兆业控股，后经佳兆业旗下公司退出，再由广州远创房地产接手。天眼查数据显示，目前福天兴业持股比例达到66%，为该公司的实际控制人，剩余的34%由深圳市吉联实业持股。这一系列资本运作，为福天兴业在深圳搭建起本地化开发平台。

在产品方面，福天兴业在湖南以“院子系”闻名，2020年推出“院子系”产品线，专注“空中庭院”立体生态建筑，将垂直绿化与居住空间结合，实现每户30-50㎡的私家花园设计。58安居客研究院院长张波表示，福天兴业的生态基因与深圳当下高容积率与生态宜居结合的发展趋势相契合，在深圳预计可填补中高端生态住宅的市场空白点，且可能提升得房率至88%-90%，提升项目溢价空间。不过，这一生态溢价模式在深圳市场能否成功复制，仍有待实践检验。

深圳旧改市场52.2%实施率下，福天兴业面临多重考验

福天兴业的入局正值深圳旧改市场的微妙时刻。据合一城市更新最新统计，截至2025年8月3日，深圳已列入城市更新计划项1061个，已通过城市更新专规批复项目750个，通过率70.7%；但公示的实施主体554个，实施率为52.2%。

2025年上半年，深圳出台多项城市更新新政，如3月份出台的《关于规范城市更新实施工作的若干意见》建立“房票制度”，6月份出台新规允许存量旧改项目将40%-50%的配建保障房转为商品房，从多个方向缓解企业资金压力。

58安居客研究院院长张波指出，深圳对城市更新重视程度高，在一线城市中灵活度大，约70%的城市更新项目由市场主体主导，民营企业与国企形成互补格局。相比之下，北京城市更新主要由政府主导，国企承接；上海则强调历史风貌保护与社区有机更新。

深圳旧改市场长期由本土房企主导，华润、鸿荣源等企业占据半数以上市场份额。福天兴业作为外地民企入局，打破了传统地域壁垒，但也面临严峻挑战。张波表示，深圳旧改项目涉及原村民、村股份公司、租户、历史违建业主等多重主体，利益诉求差异显著。例如南山的白石洲旧改项目，操盘企业绿景中国总投资额达1700亿元，从2005年立项到2020年才启动拆迁，2021年动工，开盘后表现却不理想。

据不完全统计，2025年以来已有近10个城市更新项目因超期而失效。对于福天兴业来说，三联社区项目覆盖面广，采用“货币补偿+留用土地”方式实施土地整备，需垫付土地整备资金5.72亿元，还需考虑过渡安置费、学校建设费用等，城市更新项目从拆迁到入市通常需5-8年，福天兴业面临不小压力。

结束语：福天兴业中标深圳“巨无霸”旧改项目，既带来新的发展机遇，也面临诸多不确定性。5.72亿资金投入引发的争议，以及未来在复杂的深圳旧改市场中的发展走向，都将成为业界持续关注的焦点。让我们拭目以待，看福天兴业如何在这片新的市场中书写属于自己的篇章。

（部分内容综合自界面新闻）