北京楼市再迎变局：五环外限购松绑，公积金新政引发市场波澜，1-7月新房销售304万方，二手房成交超10万套，市场走向何方？

在房地产市场的持续动态调整中，北京于近日再度对楼市调控政策进行了关键松绑。8月8日，北京市住建委、北京住房公积金管理中心联合印发《关于进一步优化调整本市房地产相关政策的通知》，在坚守核心区调控框架稳定的基础上，针对五环外住房限购以及公积金政策实施了精准且有力的调整举措，这一动作迅速引发了市场的广泛关注与热议。

图源：北京住建委官网

五环外限购松绑，精准施策背后的市场考量

此次政策调整的一大核心亮点，便是针对符合北京市商品住房购买条件的居民家庭，在五环外购置商品住房（涵盖新建商品住房和二手住房）时，不再设置购房套数的限制。具体而言，京籍居民家庭，以及在本市连续缴纳社会保险或个人所得税满2年及以上的非京籍居民家庭，均可在五环外自由选择购置住房的套数。与之形成对比的是，居民家庭购买五环内商品住房的政策依旧维持原状，京籍居民家庭在五环内限购2套，在本市连续缴纳社会保险或个人所得税满3年及以上的非京籍居民家庭，五环内限购1套。

从市场现状来看，这一政策调整有着清晰的现实指向。据中原地产研究院的统计数据显示，北京新建商品房库存的81.4%集中于五环外，二手房市场中也有约50%的房源位于五环外。中原地产首席分析师张大伟指出，自2011年北京实施严格限购政策以来，市场生态已发生深刻变迁。彼时政策旨在遏制过热投机行为、稳定飙升的房价，成效斐然。但当下市场的核心矛盾已转变为结构性失衡，五环外库存积压问题凸显。与此同时，经历2025年小阳春后，7-8月市场再度步入降温阶段，在此节点出台该政策，显得及时且必要。

58安居客研究院院长张波认为，允许京籍居民家庭在五环外不限套数购房，将有效加快外围区域的市场去化速度，为那些有在五环外购置养老或度假房产需求的家庭，以及已有多套房产但仍有资产配置诉求的人群，提供了更多选择空间。北京本次新政通过区域差异化与公积金优化相结合的组合拳策略，既能精准释放改善性需求，又能避免核心区因政策调整而出现过热现象。链家研究院院长高原也指出，新政并非“一刀切”式的简单调整，而是清晰划分了五环内外的政策梯度，这既契合当前市场平稳期“稳扎稳打”的节奏，延续了政策的连贯性，又为未来根据市场变化进行灵活调整预留了空间。

公积金政策四重升级，全方位降低购房门槛

除了限购政策的调整，北京此次同步推出的公积金政策优化举措，同样成为市场焦点。此次公积金新政涵盖了四个主要方面的变化：

其一，首套认定标准实行“认房不认贷”。对于那些在北京无房，但存在已结清公积金贷款记录的家庭，可认定为首套信贷。这一调整，让不少改善型需求购房者看到了降低首付压力和贷款成本的希望。

其二，二套信贷额度与成数显著提升。公积金二套信贷上限由60万元大幅上浮至100万，同时二套公积金贷款首付统一降低至30%（原五环内35%，五环外30%）。这一改变，大大提升了二套购房者的购房能力。

其三，公积金贷款额度累积速度加快。由原来每存缴一年信贷额度累积10万元，提升至每存缴一年信贷额度累积15万元。这意味着购房者能够更快地积累到足够的贷款额度，实现购房目标。

其四，可提取公积金作为首付。这一举措对于刚需购房者而言，无疑是一场“及时雨”。刚需购房者在购房时，往往面临首付资金筹集的难题，允许提取公积金作为首付资金，能够显著降低青年刚需群体的一次性支付压力，节约潜在的资金过桥成本。

链家研究院院长高原表示，公积金作为购房者购房的重要资金支持力量，其资金成本相对按揭贷款更低。公积金信贷额度与比例的提升，能够切实有效地降低购房者的月付压力与总利息成本。以一个已缴存8年公积金，购置360万五环外刚需住房的家庭为例，如选择满贷288万元，25年贷款期限情况下，按原有的信贷方式，80万公积金贷款及208万商业贷款，月供会达到13547元。在新政之下，这样的刚需家庭可获得120万公积金贷款支持，相对应的商业按揭贷款可降低至168万元，使得每月月供降低至13454元，月供可减少93元左右，全周期的利息金额可降低2.77万元。

对于改善性群体而言，新政同样展现出了良好的支持性。高原表示，对于占市场交易者近三成的“一买一卖”置换群体而言，在原有认定方式之下，将被认定为二套购房者，公积金信贷额度上限为60万元，而新政之下则可被认定为首套，公积金信贷上限大幅提升至120万元。对于加购住房的改善群体，二套额度上限则由60万提升至100万元。

中指院政策研究总监陈文静认为，未来北京公积金政策仍有进一步优化的空间，例如支持公积金“带押过户”，进一步加大人才公积金政策支持等，有望为市场带来更多积极变化。

政策落地，市场将走向何方？

从市场的整体表现来看，中指院数据显示，今年1-7月，北京新建商品住宅销售面积304万平方米，与上年同期基本持平，同期二手住宅成交超10万套，同比增长12%，整体市场表现相对平稳。然而，进入7月，新房、二手房市场均出现转弱迹象。在此背景下，本次政策的落地，被市场寄予了提振预期、带动市场活跃度好转的厚望，有望进一步推动房地产市场“止跌回稳”。

58安居客研究院院长张波指出，尽管今年以来“稳楼市”成为市场主基调，且一线城市也在积极研究储备调减限制性措施，但总体而言，一线城市在政策调整方面相对保守。本次北京的政策调整，预示着一线城市未来政策进一步放松的节奏可能会有所加快。后续上海、深圳等一线城市进一步优化限购政策、加大公积金政策支持的可能性也在增加。

对于北京本地市场而言，此次新政直接利好五环外市场，也为布局五环外的房企带来了新的机遇。政策发布后，已有不少五环外的项目迅速响应，积极开展营销活动，吸引购房者的关注。未来，随着政策效应的逐步显现，北京楼市的格局或将迎来新的变化，市场的走向值得持续关注。

结束语：北京楼市此次五环外限购松绑与公积金新政的实施，在当前1-7月市场数据基础上，已然为市场发展带来新契机与变数，后续市场如何在政策影响下演绎，无论是购房者、房企还是市场研究者，都在拭目以待其发展走向。

（内容综合自财联社）