“租购并举” 是我国住房制度改革的重要方向。然而，在住房租赁市场快速发展的同时，虚假房源、租金贷、群租等乱象丛生，让租客和房东都深受其扰。为规范住房租赁市场，国务院近日公布了《住房租赁条例》（以下简称《条例》），将于今年 9 月 15 日起正式施行。这部被视为住房租赁领域 “基本法” 的法规，能否有效遏制市场乱象，为 2 亿多租客撑起权益保护伞？专家指出，《条例》的出台具有里程碑意义，但在实际执行中仍面临诸多挑战。

租房痛点催生法规出台

数据显示，我国城镇租赁住房人口已达 2 亿多，在北上广深等特大城市，租房人口占比超过四成。但在现实生活中，甲醛房、虚假房源、押金退还难等现象，严重侵害了租户合法权益；擅自改动租赁住房结构、私拉乱接管线等行为，也给房东造成困扰。

“目前我国住房租赁市场规模庞大，但市场秩序较为混乱，缺乏统一的法律规范。” 广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出，对房地产买卖交易市场，我国已有诸多法律或管理办法，但在住房租赁方面，国家层面的专门立法一直缺位，导致市场乱象屡禁不止。

据 58 安居客研究院调查，超七成租客曾遭遇租房陷阱，其中虚假房源、租金欺诈、押金难退是租客反映最多的问题。“虚假房源严重扰乱市场秩序，浪费租客大量时间和精力。”58 安居客研究院院长张波表示，由于缺乏有效监管，部分中介和房东为吸引租客，不惜发布虚假房源信息，实际看房时却以各种理由推脱。

除虚假房源外，租金贷乱象也备受关注。一些不法中介诱导租客办理租金贷，将租客的贷款一次性收取后挪作他用，一旦资金链断裂，租客不仅可能面临被房东驱赶的风险，还可能背负上贷款债务。

“这些问题严重影响了住房租赁市场的健康发展，亟需通过立法加以规范。” 李宇嘉表示，《条例》的出台正当其时，将为住房租赁市场提供明确的制度框架和行为准则。

全链条规范租赁市场

针对住房租赁市场存在的突出问题，《条例》从规范出租承租活动、住房租赁企业行为、经纪机构行为等多个方面，构建了全链条的制度体系。

在房源管理方面，《条例》明确规定，住房租赁企业发布的房源图片应当与实物房源一致，不得发布虚假或者误导性房源信息，不得隐瞒或者拒绝提供拟出租住房的有关重要信息。对违反规定的企业，将处以最高 50 万元的罚款。

“这将有效遏制虚假房源现象，从源头上规范市场秩序。” 张波认为，通过对房源信息发布的严格要求，以及对违规行为的严厉处罚，将倒逼企业诚信经营，提高房源信息的真实性和透明度。

针对 “长收短付” 带来的资金风险，《条例》规定，从事转租经营的住房租赁企业，按规定设立住房租赁资金监管账户并向社会公示，通过该账户办理住房租赁资金收付业务。

“资金监管是保障租客权益的重要举措。” 住房和城乡建设部政策研究中心副主任浦湛表示，通过设立资金监管账户，可防止租赁企业挪用租金，一旦企业出现经营风险，租客的租金和押金也能得到有效保障。

此外，《条例》还对出租人和承租人的权利义务进行了明确规定。例如，出租人不得擅自进入租赁住房，不得暴力腾退租赁住房；承租人应当安全、合理使用房屋，不得擅自改变租赁住房用途。

“《条例》平衡了租赁双方的权利义务关系，有助于稳定租赁关系，促进市场健康发展。” 北京大学法学院教授常鹏翱指出，通过明确各方行为规范，可为解决租赁纠纷提供法律依据，降低交易成本。

执行落地仍面临挑战

尽管《条例》为住房租赁市场的规范发展提供了有力保障，但在实际执行过程中，仍面临一些挑战。

张波指出，住房租赁市场主体众多，房源分散，监管部门难以对所有的租赁行为进行实时、全面的监督。尤其是个人出租房源和小规模的租赁企业，监管的覆盖面大、信息核实的难度大。同时，跨部门协调监管也面临挑战，住房租赁市场的监管涉及房产、市场监督管理、金融等多个部门，部门之间的信息共享和协同执法要求也更高。

此外，企业合规成本的增加也可能影响《条例》的执行效果。《条例》对住房租赁企业和经纪机构提出了诸多合规要求，如设立资金监管账户、建立住房租赁档案、如实报送相关信息等，这将增加企业的运营成本和管理难度。

“合规成本的上升可能会导致部分企业退出市场，短期内可能对市场供应产生一定影响。” 张波认为，为确保《条例》顺利实施，相关部门应加强政策宣传和培训，帮助企业尽快适应新的监管要求。同时，要进一步完善配套政策，降低企业合规成本，促进市场平稳过渡。

推动租赁市场长期健康发展

业内人士普遍认为，《条例》的出台是我国住房租赁市场发展的重要里程碑，将对市场产生深远影响。

“《条例》的实施将推动住房租赁市场向规范化、专业化、规模化方向发展。” 中指研究院指数研究部总经理曹晶晶表示，随着法规的落地，市场竞争将更加公平有序，优质企业将获得更大的发展空间，有助于提升住房租赁产品品质及服务质量。

此外，《条例》提出建立住房租金监测机制，定期公布不同区域、不同类型住房的租金水平信息。“这将有助于减少信息不对称，引导市场预期，稳定租金价格。” 浦湛认为，通过租金监测和信息公开，可增强市场透明度，避免租金大幅波动，维护租赁双方的利益。

在培育市场主体方面，《条例》明确提出国家完善政策措施，培育市场化、专业化的住房租赁企业。目前，我国住房租赁行业机构化率仍较低，市场份额较为分散。曹晶晶表示，从政策导向来看，未来专业的住房租赁企业将迎来更大的发展机遇，有助于提高市场集中度，推动行业整合升级。

“《条例》的出台为住房租赁市场的长期健康发展奠定了坚实基础。” 常鹏翱表示，下一步，还需加强法规的宣传解读和贯彻执行，完善相关配套政策，形成监管合力，确保《条例》各项规定落到实处，让广大租客和房东真正受益。

（内容综合自财联社）