近日，越秀房产信托基金（00405.HK）的两项关键操作引发了商业地产圈的高度关注：一方面出售广州珠江新城核心地标越秀金融大厦的半数股权，另一方面启动大额再融资计划。据测算，这两项动作将为其带来约53亿元资金流入，而支撑这一系列操作的，是其高达205.65亿元的借贷总额压力。在行业整体承压的背景下，越秀房产基金的这波操作，究竟是化解债务风险的务实之举，还是暗藏更深层的经营挑战？

图源：越秀房产信托基金公告

关联交易出售核心资产，三年前高价收购如今难扛压

9月8日，越秀房产基金发布的公告揭开了资产出售的具体细节：其旗下全资特殊目的实体，将以34.33亿元的价格，向同为广州越秀集团控股的广州越秀发展集团有限公司转让持有越秀金融大厦的目标公司50%股权。此次交易并非简单的外部转让，目标公司剩余50%股权还将划转至越秀房产基金的非全资附属公司进行内部重组。重组完成后，越秀房产基金在目标公司及越秀金融大厦的实际权益将降至49.495%，目标公司也随之脱离其附属公司序列。

图源：越秀房产信托基金公告

回溯历史，越秀金融大厦进入越秀房产基金版图的时间并不长。2021年12月，越秀房产基金斥资78.73亿元从越秀地产手中将这一核心资产收入囊中，当时市场普遍看好其对基金收益的提振作用。但事与愿违，收购后的越秀金融大厦经营数据持续走低。2022年其经营收入尚达4.24亿元，2023年降至3.99亿元，2024年进一步下滑至3.62亿元，2025年上半年仅实现1.65亿元收入。出租率方面，不含车位和公建配套的整体出租率从2021年末的96.1%一路下滑至2025年6月末的82.1%，租约单价也从200.3元/平方米/月微降至194.2元/平方米/月。核心资产持续承压，成为此次出售操作的重要诱因。

40亿融资落地，53亿资金定向偿还债务却要担亏损

就在资产出售公告发布的同时，越秀房产基金的再融资计划也同步落地。公告披露，上述目标公司已获得某银行出具的不超过40亿元新银行融资承诺函，这笔融资的利率按中国人民银行5年期贷款市场报价利率下浮0.65%执行，在当前市场环境下属于较为优惠的融资条件。

图源：越秀房产信托基金公告

根据资金使用规划，目标公司将从中提取30亿元，用于偿还欠付越秀房产基金附属公司的部分应付款项；资产出售事项所得的23亿元净额，将与这30亿元资金合并，共同用于偿还越秀房产基金的部分离岸债务，两笔资金合计约53亿元，全部定向投入现有债务的偿付工作，包括按期偿还及提前结清。

对于这一系列资本运作的效果，基金管理人给出了积极预期：预计借贷比率将降至41.2%，重新回归2021年末的合理水平，同时利息费用将有所降低，可分派收入总额及每基金单位分派有望得到提升。不过，利好预期背后也存在明确的代价——此次资产出售及内部重组将直接导致越秀房产基金产生1.65亿元的亏损，这成为优化财务结构过程中必须承担的成本。

债务逼近监管红线，商业地产信托的共性难题凸显

截至2025年6月30日，越秀房产基金的借贷总额达到205.65亿元，占总资产比例为48.1%，已十分接近香港《房地产投资信托基金守则》规定的50%借贷上限。按照该守则要求，一旦借贷比率突破上限，基金后续融资将面临更为严格的限制，融资难度和成本都可能显著上升。对比2021年12月末的数据可见，当时其借贷占比仅为40.2%，四年间上升了7.9个百分点。

图源：越秀房产信托基金公告

这一变化背后，是多重外部因素的叠加影响。自2021年收购越秀金融大厦以来，疫情冲击、俄乌冲突引发的全球供应链动荡、全球经济不确定性增强，以及美国通胀高企带动的加息周期，共同推动香港银行同业拆息率大幅反弹。受此影响，越秀房产基金的融资成本持续走高，从2021年末的2.25%攀升至2025年6月末的3.33%，直接导致净利润和基金单位分派能力承压。

事实上，越秀房产基金面临的债务压力并非个例。在商业地产市场需求疲软、租金增长乏力、融资环境收紧的大背景下，不少房地产投资信托基金都面临着借贷比率攀升、盈利空间收窄的困境。越秀房产基金通过“出售资产+再融资”组合拳缓解压力的尝试，能否为行业提供可借鉴的经验，仍需时间验证。对于投资者、行业研究者而言，其后续债务结构优化、资产运营改善及盈利恢复情况，值得持续跟踪关注。

（内容综合自越秀房产信托基金官网公告、部分信息源自时代周报及过往公开报道信息）