中国恒大清盘人收到恒大物业非约束性收购意向，51%控股权处置进入初步阶段，这家曾市值超2000亿港元的物管企业，如今99亿港元市值下的股权交易，不仅牵动企业自身命运，更引发行业对估值逻辑的重新审视。

收购动态：初步阶段的多方博弈

9月11日，恒大物业公告披露关键信息：中国恒大及CEGHoldings持有的51%股权，其清盘人已收到非约束性收购要约。不过，截至目前，清盘人尚未与任何意向方展开正式谈判，整个交易仍停留在信息沟通的初步阶段。

图源：恒大物业公告

市场层面，此前有传言称中国海外集团、华润集团子公司可能参与竞购。但9月12日，中国海外发展相关人士明确表示“不掌握相关情况”，华润置地也直接否认传言“不属实”，两大热门潜在收购方的回应，让这场股权争夺战的迷雾更浓。

值得关注的是，这并非恒大物业首次传出易主消息。2021年10月，中国恒大曾与合生创展达成协议，拟转让50.1%股权，交易代价约200.4亿港元，最终因关键条款分歧终止；2025年8月，市场又传清盘人聘请瑞银集团、中信证券寻找买家，如今公告证实了这一动作的真实性——清盘人已与意向方签订保密协议，9月9日收到部分指示性要约，并计划于11月前后邀请选定意向方提交最终建议书，9月11日起正式进入要约期。

受收购消息刺激，9月12日恒大物业股价早盘涨幅一度突破40%，市场对其股权变更的关注度可见一斑。

图源：同花顺公开数据

企业现状：市值缩水与经营承压的双重困境

从资本市场表现来看，恒大物业的市值波动堪称剧烈。2020年12月在港交所上市时，发行价8.8港元，对应市值约951.36亿港元；2021年2月股价触及19.74港元历史高点，市值突破2000亿港元。但随着中国恒大陷入流动性危机，恒大物业股价持续承压，截至9月11日，收盘价仅0.92港元，市值缩水至99.46亿港元，较峰值时跌幅超95%。

经营层面，2025年上半年恒大物业营收、利润表现相对平稳，但隐忧不容忽视。期内实现营业收入66.47亿元，同比增长6.9%；股东应占净利润4.72亿元，同比下降6%；毛利率18%、净利率7.4%，分别较上年同期下降2.2个、0.6个百分点。

更深层次的压力来自关联方风险。恒大物业坦言，关联方负面影响对经营基本面造成显著冲击：一方面，来自关联方的约1.5亿平方米已签约合约项目转化停滞，未来能否有效推进存在重大不确定性；另一方面，关联方资产处置可能导致停车场经营等关联业务商业模式变更、利润下滑，同时还削弱了公司在外部市场的品牌信任度与议价能力，招投标、新客户拓展、现有客户续约等工作均受影响，“关联方风险化解需较长时间”。

资金链问题同样严峻。截至2025年6月底，恒大物业贸易应收账款原值58.83亿元，累计计提坏账损失30.42亿元，减值率高达51.7%，其中22亿元减值来自关联方。尽管公司仍在为中国恒大闲置物业提供物业管理服务（6月底相关金额约2.28亿元），但未确认收入，后续需通过合理措施追收款项。

现金流方面，截至6月底，货币资金较2024年末减少约4亿元，且处于净流动负债状态（净流动负债5.18亿元）。为缓解偿债压力，公司已与部分债权人达成协议，约定负债到期时不要求立即偿还，同时正与业务合并应付对价的债权人磋商修订还款计划。

行业影响：控股权变更或重塑物管行业格局

从行业地位来看，恒大物业仍具备一定竞争力。截至2024年末，其在管面积5.79亿平方米，位列行业第4；全年营业收入排名行业第8。这意味着，无论最终哪家企业竞得51%控股权，都将借助恒大物业的规模基础，大幅提升自身在物业管理行业的市场份额与竞争力，可能引发行业竞争格局的局部调整。

更关键的是，此次股权交易的定价，可能成为物管行业估值重估的重要参考。当前恒大物业99.46亿港元市值对应的估值水平，与2021年拟转让时的200.4亿港元交易代价形成鲜明对比，也与行业内同类企业的估值逻辑存在差异。有投资者认为，本次收购的最终定价，将为物管行业上市公司的估值体系提供新的参照，推动行业整体估值逻辑的优化与重构。

至此，恒大物业51%股权的收购意向，是企业化解风险的重要尝试，也是行业格局调整的潜在契机。从99亿港元市值的现状到未来收购定价的博弈，从关联方风险的化解到行业估值的重估，每一个环节都考验着各方的决策智慧。后续收购谈判如何推进、资金链压力能否缓解、行业格局将发生怎样的变化，仍需持续关注与观察。

（内容综合自恒大物业公告、中国房地产报及过往公开新闻报道）