近日，碧桂园138亿元境内债券集体停牌引发关注，这一事件背后折射出房企债务重组从“以展期换时间”向“以削债求破局”的深层转型；同时，从碧桂园推出的重组方案来看，其中既承载着化解流动性危机、实现自救的诉求，也暗藏着债权人与企业间利益平衡的复杂博弈。

方案解码：138.58亿境内债的三重核心设计（9笔债券纳入重组）

据悉自9月19日起，H19碧地3等7只债券相继停牌，正式拉开碧桂园境内债重组的序幕。

图源：碧桂园房地产集团公告

同时，从新京报报道获悉，据接近企业的知情人士披露，本次纳入重组范围的9笔境内债，截至2025年6月末余额合计达138.5828亿元，方案通过三重结构化设计缓解短期偿债压力：

其中包括期限延展：重组后债务最长兑付周期将延至2035年，且前5年无需偿还本金，可彻底释放企业短期现金流，为经营修复预留时间；

其次是成本下调：债券利率将从原有水平统一降至1%，并采用“先偿还本金、后支付利息”的支付模式，显著降低财务费用对经营资金的挤占；

以及多元清偿选项：为债权人提供现金回购、股票抵债、一般债权转换等四类清偿路径，据测算，若四类选项均足额认购，有望实现50%以上的本金削减。

不过，方案中现金回购条款存在明显争议：该选项仅以债券面值12%的价格执行，这意味着选择现金回购的债权人需承受88%的本金损失，与方案整体50%的削债目标形成显著落差，或成为债权人协商的核心焦点。

债务破局：1861亿违约债压顶下，从7.4万套交付到“保主体”的战略转向

对于重组方案的推出，主要源于碧桂园日益紧迫的债务压力。据碧桂园最新披露的2025年中期业绩报告显示，其境内违约及交叉违约债务规模已达1861.84亿元；尽管截至报告期末总资产9093.28亿元仍能覆盖总负债，但流动性枯竭的现实，迫使企业必须通过主动重组打破困局。

图源：碧桂园2025年中期业绩

与此同时，“保交房是底线，保主体是关键”已成为碧桂园当前的核心战略。从碧桂园官微披露的数据显示，2025年上半年，累计交付房屋7.4万套，近三年交付总量持续稳居行业首位；随着部分区域交房任务逐步收尾，碧桂园开始启动新项目策划工作，总裁莫斌明确表示，“企业需从‘交房优先’转向‘资债修复与经营复苏并重’的新阶段”。

值得关注的是，境内债重组与境外债进展已形成呼应：截至2025年8月，碧桂园172亿美元境外债务重组方案已获得77%公开票据债权人支持，重组完成后最高可削减债务117亿美元，融资成本将降至1.0%-2.5%区间。若境内外重组均顺利落地，企业将大幅减少利息支出，集中资源回归住宅开发核心业务。

行业镜鉴：60家出险房企中，20家靠1.2万亿化债突围

从房企债务处置方式来看，碧桂园的债务重组尝试并非个例，而是当前房企化解风险的缩影。中指研究院最新数据显示，截至2025年8月，全国60家出险房企中，已有20家企业的重组方案获得监管审批通过，累计化债规模超1.2万亿元。进入9月以来，旭辉7笔境内债、佳兆业境外债重组相继取得阶段性进展，现金回购、债转股等“组合式化债”策略已成为行业主流。

“高比例削债已成为出险房企的必然选择。”一位长期跟踪房企债务的业内人士分析称，2025年房企到期债务规模达5257亿元，其中三季度单季到期1574亿元；而同期全国商品房销售额较2021年高点下降47%，仅依靠债务展期无法从根本上化解流动性风险。从融创154亿元境内债削债超50%，到龙光境外债削债比例提升至70%，高比例减债已成为行业共识。

对于138亿元境内债的重组谈判，本质上是市场各方寻找“利益最大公约数”的过程。对碧桂园而言，方案落地是企业穿越行业周期的关键一步；对整个房地产行业而言，其重组路径的探索，或将为更多出险企业提供可参考的化债模板。而这一切的前提，既需要企业加快经营修复、恢复造血能力，也依赖于债权人与企业间的理性协商、相向而行。

（内容综合自碧桂园房地产集团公告、新京报、中指研究院及过往公开新闻报道）