总投资200亿元、历经15年打磨的深圳首座大悦城正式亮相，在商业体密集供应与本土巨头环伺的市场中，其热度能否转化为持久竞争力引发行业深思。

15年磨一剑：200亿资金托起73万㎡综合体

作为大悦城控股布局一线城市的收官之作，这座总建筑面积73万平方米的超级综合体，自2010年启动规划至2025年7月开业，用15年时间完成了从老旧工业区到商业新地标的蜕变。项目涵盖商业、住宅、办公等多元业态，其中商业部分建筑面积达25万平方米，配备2500个停车位，采用“盒子Mall+街区+屋顶空间”的开放式布局，适配南方气候与年轻客群需求。

开业首周：25万㎡商业空间创下近2000万销售额

开业初期的市场反馈显示，7月12日开业当天，近100家品牌斩获全国销售冠军，近50家品牌总销售额（不含Apple、汽车）接近2000万元；一周后商场仍维持高人气，餐饮区午后即出现客满停号现象，印证了消费者对新商业体的热情。据界面新闻报道，有消费者专程从福田区前往体验首店集群，反映出项目在品牌引进上的吸引力。

供应潮来袭：60万㎡新增商业体添区域竞争压力

然而，深圳商业市场正经历史上最大供应潮。世邦魏理仕数据显示，2025年上半年深圳新增34.9万平方米零售物业，未来六个月预计还将迎来超60万平方米新项目。仅宝安区就聚集了近40个商业综合体，总商业体量超310万平方米，其中深圳大悦城周边5公里内分布着10余个竞争项目，下半年还将有宝安怀德万象汇等新体入市。

成长路不易：3500家商户搬迁与定位的多次调整

从项目本身看，其发展历程充满挑战。2010年启动的宝安25区城市更新项目，因涉及3500家商户、近万名从业人员的老旧工业区拆迁，仅谈判阶段就耗时7年，2017年才正式动工，期间又因规划调整多次延期。商业定位也从早期的区域型购物中心，逐步调整为“特区活力新潮向”的开放式综合体，体现了对市场变化的适应。

市场格局：310万㎡商业体量下的差异化之路

行业数据显示，深圳商业呈现独特生态。世邦魏理仕指出，这座城市商业具有“新”特征——城市缺乏历史商业文化积淀、外来人口占比高、科技与创意产业催生年轻新贵，消费结构呈现高端购买力与“烟火气”并存的分化特点。在此背景下，既有华润万象城等高端项目占据头部，也有鸿荣源壹方城等本土企业深耕社区，还有K11ECOAST以艺术商业融合吸引年轻客群。

企业期待：401亿商业销售额背后的转型寄托

对于大悦城控股而言，深圳项目承载着特殊意义。2024年财报显示，公司开发业务全口径签约金额同比下降20%，归母净利润亏损扩大至29.8亿元，近三年累计亏损超70亿元；而商业板块表现相对稳健，全年购物中心销售额401亿元，同比增长16%，客流量3.66亿人次，同比增长22%。作为重资产旗舰项目，深圳大悦城的长期表现将直接影响企业战略转型信心。

转型探索：REITs上市后的资产盘活实践

目前，大悦城控股正加速“轻重并举”转型，以成都大悦城为底层资产的REIT产品已成功上市。克而瑞研究认为，通过管理输出、基金运营与REITs发行等组合手段，企业有望盘活存量资产缓解现金流压力。

结束语：在商业供应持续放量的深圳市场，这座历经15年打造的超级综合体，能否凭借25万平方米商业空间实现差异化突围，将开业初期的流量优势转化为长期经营“留量”，不仅考验着运营方的本土适配能力，也折射出一线城市商业地产的转型探索。

（内容综合自界面新闻）