上海土拍市场再掀波澜，新政后的第七批次土拍落下帷幕，呈现出复杂态势，各方表现引发诸多关注与争议。

五幅地块揽金111.16亿：3宗溢价成交，2宗底价落槌

9月4日，上海2025年第七批次土拍圆满收官。此次共推出5幅地块，总出让面积13.9929万平方米，总规划建筑面积237146.94平方米，总起始价98.67亿元。最终，3宗地块溢价成交，2宗地块底价成交，总成交金额达111.16亿元。这一结果引发了市场的广泛关注，尤其是在当前房地产市场整体波动的背景下，上海土拍市场的表现备受瞩目。

75轮竞价落槌！中铁27.36亿拿下杨浦滨江地，溢价率28.09%

在此次土拍中，杨浦滨江地块无疑是最大的焦点。该地块土地出让面积16482.71平方米，规划建筑面积29668.87平方米，容积率1.80，地上建筑限高24米，起始价21.36亿元，起始楼面价72001元/平方米。出让文件显示，该地块需配建保障性租赁住房比例5%，计1478.45平方米；中小套型比例40%，计11827.55平方米；商品住宅装修标准不低于4000元/平方米（集采价）；此外须配建不少于100平方米(计容)的生活服务点。

如此诱人的地块，吸引了上海城建、华润置地、中铁置业、招商蛇口、中海地产、保利发展&上海建工、国贸、北京建工、越秀等9家竞买人参与竞价。竞价过程异常激烈，在前半场，各家竞买人出价积极，拿地意愿强烈。而后半场，仅中铁置业和保利发展互不相让，争相出价。最终，经过75轮竞价，保利发展不再出价，中铁置业以总价27.362亿元竞得地块，溢价率为28.09%，成交楼板价约92225元/平方米。

巨头布局背后：地块稀缺性凸显，周边项目热销30亿

保利发展和中铁置业对该地块志在必得，背后有着深层次原因。保利在周边早有布局，此次出让地块紧邻其2024年11月28日竞得的N090601单元I5-01地块，当时成交总价28.71亿元，成交楼面价81960元/平方米，即保利・海玥外滩序Bund98项目。今年5月，该项目首开即罄，热销约30亿元。而中铁置业今年年初通过遴选方式拿下杨浦区定海社区I15-01地块（大桥街道89街坊），总价14.26亿元，楼面价75005元/平方米，项目规划建设20幢低密住宅产品。

据克而瑞研究，中铁置业此次拿下的地块，成为杨浦区内中环楼板价第一的宅地，在所属的东外滩板块中楼板价排名第二，仅次于内环内的平凉社区宅地（该地块于2025年6月由保利发展竞得，成交楼板价9.55万元/平方米）。杨浦滨江地块优势显著，它是本次土拍中唯一的滨江纯住宅用地，位于杨浦滨江南段核心区，距黄浦江仅约700米，坐拥一线江景资源，属“杨浦滨江九宫格”范畴，区域开发趋于饱和，宅地出让愈发稀缺。而且，周边汇聚了美团、哔哩哔哩、字节跳动等科技巨头总部，带来大量高素质产业人口，为高端住宅需求提供坚实支撑。此外，1.8的容积率搭配24米限高，将打造低密度洋房社区，产品类型稀缺，瞄准优质改善型客户。周边同类项目如保利海玥外滩序、上海城投・兴华里等去化速度快，市场热度高，也为地块价值提供了有力背书。不过，也有观点认为，中铁置业以如此高的溢价拿下地块，未来面临一定的销售压力，毕竟当前房地产市场需求存在一定不确定性。

68轮角逐！上海城建52.4亿竞得普陀真如地，溢价12.79%

除了杨浦滨江地块，普陀真如地块的竞争也十分激烈。普陀区W060401单元A03B-04、A03B-05地块总土地出让面积26423.41平方米，规划建筑面积66058.5平方米，地块总起始价46.46亿元，起始综合楼面价70332元/平方米。该地块无配建保障性租赁住房要求，无中小套型比例要求，无高端人才房配建比例要求，两个子地块各含计容商业建筑面积200平方米（合计400平方米）；商品住宅装修标准不低于5000元/平方米（集采价）。

现场吸引了上海城建、中海、招商蛇口3家竞买人参与竞价，竞价环节中，中海和上海城建出价积极，招商蛇口鲜少出价。经过68轮竞价，上海城建旗下的上海城建置业发展有限公司和上海瑞腾国际置业有限公司以52.4亿元的总价竞得该地块，未触及中止价，溢价率12.79%，成交楼板价为79327元/平方米。中海此前深度参与真如红旗村的城市更新项目，打造了环宇城、中海臻如府、中海中心等，覆盖商业、住宅、写字楼等业态。在今年上海第六批次土拍中，中海还斩获了普陀区真如多用途组团用地，成交价约65.25亿元，成交楼面价为58823元/平方米，溢价率为14.17%。

此次在真如地块的争夺中，上海城建战胜中海，成功拿地。有观点认为，上海城建此次拿地是为了在真如副中心进一步拓展布局，真如副中心在中海多个项目的推动下，城市界面快速提升，一些商业设施的落成提升了区域内居住生活的便利度。该地块位于品尊国际的西面，离开在建的轨道交通20号线真华路站大约800米，对未来出行便利度有相当大的助力。但也有人质疑，上海城建以较高溢价拿地，后续开发成本较高，如何平衡成本与收益是个难题。

新面孔首入沪：宇诚2.7亿底价拿地，精工5.46亿溢价11.19%摘地

此次土拍中，还有两个“新面孔”成功摘地，引起了市场的关注。宇诚集团底价拿下青浦区QPC1-0009单元75-04地块，总价2.7亿元，成交楼面价15505元/平方米。闵行区MHC10402单元24A-06A地块则被浙江精工钢结构集团有限公司（长江精工）以总价5.46亿元竞得，成交楼面价36649元/平方米，溢价率11.19%。

上海易居房地产研究院副院长严跃进指出，“新面孔”的加入为上海房地产市场注入新活力，也影响了房企拿地格局，促使各企业要重视此类竞争格局，持续提升产品力和竞争力。长江精工母公司是钢结构建筑领军企业，虽未涉足上海住宅开发，但凭借自身技术优势与行业经验，正借此积极拓展业务版图，提升在房地产领域的影响力，加之其在上海已有保障房承接项目，对上海市场的熟知程度会提高。而宇诚集团与科技企业新易腾合作拿地，可能是看中科技赋能对房地产项目的助力，通过整合资源，打造具有创新性的项目，以实现差异化竞争。不过，也有业内人士担忧，这些新进入上海市场的企业，在适应上海本地市场规则、整合资源等方面可能会面临挑战，未来项目开发的不确定性较大。

建发23.23亿底价布局宝山：周边已有云锦湾项目落地

此外，建发以底价23.23亿元拿下了宝山区BSP0-2102单元0216-03、0211-02、0212-01、0217-07地块。建发在该地块周边已有布局，其西南侧为建发云锦湾项目，对应地块宝山区罗店镇美罗家园大型居住社区01单元0117-02地块，于2020年5月成交，建发以24.391亿元竞得地块。

市场观点分歧：土拍热度能否传导至房价存疑

中指研究院上海数据总经理张文静认为，上海正加快优质土地供应，尤其侧重重点发展板块。七批次土拍延续之前出让热度，合计土地出让金111.15亿元，其中杨浦滨江地块溢价率达28%，普陀真如和闵行颛桥2宗地块溢价率均超10%，预计土拍热度将逐步传导至区域新房价格，上海楼市将有望持续稳定态势。然而，也有不同观点认为，虽然当前土拍热度较高，但房地产市场的不确定性因素仍然较多，如宏观经济形势、政策调控的持续性等，土拍热度能否真正持续传导至新房价格，还有待观察。

至此，上海第七批次土拍已然结束，但其带来的影响与争议仍在持续。未来上海房地产市场将如何发展，新进入的企业将如何表现，已拿地企业又将如何开发项目，都值得持续关注。

（内容综合自财联社、界面新闻、中指研究院及行业公开数据）