资本巨头贝莱德在上海长风地区的商办物业完成交割，内资机构鼎一投资以大幅折价接手，这一交易折射出上海商业地产市场内外资力量的此消彼长。

一笔跨周期交易：从8.3亿购入到折价易主的市场轨迹

2025年二季度，一笔完成交割的商业地产交易引发业内关注：国内不良资产并购重组专业机构鼎一投资，从贝莱德与渣打银行手中收购了位于上海普陀区长风地区的商办物业。据知情人士透露，该交易已完成交割，且折价幅度较大，成为市场焦点。

回溯该物业的交易历史，2016年，保德信金融旗下资管公司PGIMRealEstate以8.3亿元从亚腾资产管理买下北岸长风E栋和G栋写字楼，总面积约2.78万平方米。2018年，贝莱德以12亿元购入该项目，当时渣打银行提供了约7.8亿元贷款。从8.3亿到12亿的增值，再到如今的大幅折价成交，短短数年间，该物业的市场估值经历了显著波动。

接盘方鼎一投资：专注困境资产的布局逻辑

作为买家的鼎一投资，成立于2015年，专注于困境企业重组并购领域，管理着合计超百亿元人民币的人民币基金和美元基金，其愿景是在2030年前成为全球有重大影响力的困境资产投资、重组、运营平台。此次接盘，是其在商业地产不良资产领域的又一布局。

折价交易的市场信号：内外资力量的分化

对于这宗折价交易，业内人士普遍认为，折价出让的资产往往更受市场关注。戴德梁行华东区资本市场部执行董事卢强指出，上半年上海大宗物业市场内外资分化加剧，外资机构策略性收缩，释放出不少优质资产，部分项目以折价形式加速流转，为内资机构提供了配置机会，而内资机构入市积极性强烈。

仲量联行华东区投资及资本市场负责人孙翎表示，核心商圈、配套成熟且有折价的标的物是投资人关注重点，折价幅度越大越易达成交易。2025年二季度，上海商业地产市场录得23宗资产交易，总成交金额82亿元，单体项目平均成交金额3.6亿元，较2024年全年均值5.6亿元及2025年一季度的4.8亿元持续下降。

上海商业地产的结构特征：量价调整中的局部活跃

世邦魏理仕华东区投资及资本市场部负责人王晶认为，上半年上海物业投资市场呈现量价调整与结构分化并存的特征，交易规模同比下滑，但核心区位办公楼资产仍受关注，长租公寓在机构买家推动下成为增长点。

孙翎还提到，二季度成交结构有积极因素，1亿至3亿元规模的交易占成交宗数的61%，显示中小体量资产流动性增强。买家方面，高净值个人投资者及企业买家贡献了88%的总成交金额，他们对上海街铺式商业资产的集中配置提高了细分市场活跃度，同时对核心区域资产的布局，体现了市场风险偏好趋稳及核心地段资产的稀缺价值与抗风险能力。

下半年市场预判：折价项目或成交易主力

卢强预测，前期盈利良好的企业会持续将上海作为资产配置首选，下半年部分外资基金持有的折价办公项目有望成交，推动办公类物业成交占比上升，而数据中心、长租公寓等公募REITs底层资产也将持续受机构投资者关注。

（内容综合自财联社）